STJ fixa entendimento em casos de atraso da construtora na entrega de imóvel

A 2ª seção do STJ julgou nesta quarta-feira, dois temas em Recurso Repetitivo, são eles:

a) a possibilidade de cumular lucros cessantes (aluguéis) com cláusula penal em atraso na entrega de imóvel (tema 970); e

b) a possibilidade da inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de inadimplemento também pelo atraso na entrega (tema 971).

No primeiro caso, o entendimento do colegiado foi no sentido de vetar a cumulação dos lucros cessantes (indenização pelo o que deixou de lucrar) com a cláusula penal; quanto ao segundo tema, os Ministros entenderam possível a inversão da cláusula penal.


Impossibilidade de cumulação

O relator dos recursos, ministro Luis Felipe Salomão, primeiramente proferiu o voto com relação ao objeto do tema 970.

Conforme o relator explicou, a cláusula moratória tem natureza eminentemente reparatória, e o próprio Código Civil prevê limite para a cláusula não levar ao enriquecimento ilícito. O ministro citou precedentes das duas turmas de Direito Privado para apoiar a tese de que, havendo a cláusula penal, não há a cumulação com lucros cessantes posterior.

No caso concreto, fixada a cláusula penal em 1% ao mês, valor considerado razoável, o ministro negou provimento aos recursos que buscavam a cumulação.

A tese foi fixada com o seguinte entendimento:

“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecido em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes.”


Inversão da cláusula penal

Em seguida os ministros julgaram a questão da inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de inadimplemento também pelo atraso na entrega (tema 971).

Salomão disse que extraiu dos precedentes “a melhor interpretação possível”, pois há incrongruência “gritante” da jurisprudência da Corte no sentido de estabelecer a inversão pura e simples para obrigações de naturezas distintas - uma a obrigação de concluir a obra e a outra de pagar.

O relator disse que é abusiva a prática de estipular penalidade exclusivamente ao consumidor para a hipótese de mora ou inadimplemento total da obrigação, isentando o fornecedor da mesma penalidade. Assim, propôs a tese: “Uma vez ou caso prevista a cláusula penal apenas para o inadimplemento do promitente-comprador no contrato de adesão firmado entre este e a construtora-incorporadora a mesma multa deverá, em inversão, ser considerada para indenização pelo inadimplemento do promitente-vendedor. Nos casos de obrigação de natureza heterogênea, obrigação de fazer e obrigação de dar, impõe-se sua conversão em dinheiro, apurando-se valor adequado e razoável para arbitramento da indenização pelo período de mora, vedada a cumulação com lucros cessantes.”

Os ministros fizeram ponderações acerca do enunciado e um dos últimos debatidos foi que "uma vez prevista a cláusula penal moratória apenas para o inadimplemento do promitente-comprador no contrato de adesão firmado entre este e a construtora-incorporadora, o valor desta multa servirá como parâmetro para possibilitar ao comprador o ressarcimento em caso de atraso do promitente-vendedor".

Foi voto vencido, neste ponto, a ministra Isabel Gallotti que votou no sentido de que não há sentido econômico na punição da construtora pelo atraso, salvo quando decorrente de má-fé, fraude ou algo desse tipo. “A construtora não deriva nenhuma vantagem do atraso. Na grande maioria dos casos o atraso é causado por fatores fora do controle da construtora.”
Contudo, a fixação do enunciado desse último tema foi adiada para acolher sugestões dos ministros, e será definida na próxima sessão, dia 22 de maio.


Fonte: Migalhas

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